Le déficit foncier n’est pas un dispositif que l’on souscrit : c’est une mécanique de droit commun, ouverte à tout propriétaire qui loue nu. Elle est souvent plus efficace que les réductions d’impôt, et beaucoup moins connue.
Comment il se forme
Quand les charges déductibles d’un bien loué nu (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent les loyers encaissés, il se crée un déficit foncier.
Ce déficit s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers. S’il en reste, la part qui provient des travaux s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus n’est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
La différence avec une réduction d’impôt est de nature. Une réduction s’applique à l’impôt ; une imputation diminue le revenu imposable. Elle vaut donc votre tranche marginale, et pour un foyer fortement imposé, l’écart est important.
Le plafond majoré pour la rénovation énergétique
Depuis 2023, la limite d’imputation sur le revenu global est portée à 21 400 € lorsque les travaux font passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prorogé cette majoration jusqu’au 31 décembre 2027.
Le diagnostic doit être établi avant les travaux et après leur achèvement : c’est la preuve du saut de classe qui ouvre le doublement, pas la nature des travaux.
Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas
- Déductibles : les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (réfection d’une toiture, remplacement d’une chaudière, isolation, mise aux normes électriques).
- Non déductibles : la construction, la reconstruction et l’agrandissement, qui augmentent la surface ou créent un local nouveau. La frontière se joue souvent sur un détail de devis.
Publié par Havila Conseils, cabinet indépendant de conseil en gestion de patrimoine enregistré à l’ORIAS sous le n° 15002527, sous la responsabilité d’Honoré Louvouenzo. Mis à jour le 3 septembre 2026. Cet article a une vocation générale et d’information ; il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’investissement.