Le Malraux ne s’adresse pas à tout le monde, et c’est assumé : il finance la restauration complète d’immeubles situés dans des secteurs patrimoniaux protégés. En échange, il offre l’un des rares avantages fiscaux qui échappent au plafonnement global des niches.
Le mécanisme
Vous acquérez un bien dans un site patrimonial remarquable, vous financez une restauration complète menée sous le contrôle des Architectes des bâtiments de France, puis vous louez nu pendant neuf ans.
La réduction d’impôt porte sur les travaux, retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Son taux dépend du secteur : 30 % lorsque le bien se situe dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % dans les autres cas éligibles (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, ou restauration déclarée d’utilité publique).
Soit, au maximum, 120 000 € ou 88 000 € de réduction, étalés sur la durée du chantier.
Ce qui le distingue vraiment
Le Malraux se situe hors du plafonnement global des niches fiscales. C’est sa singularité, et ce qui en fait un outil pour les contribuables dont l’impôt dépasse déjà ce que les dispositifs classiques permettent d’effacer.
Autre particularité : si la réduction excède l’impôt dû d’une année, le solde s’impute sur les trois années suivantes. Elle n’est donc pas perdue si le chantier tombe sur une année de revenus plus faibles.
Un investissement patrimonial avant d’être fiscal
Les biens concernés sont rares, souvent bien situés, et la restauration relève des métiers d’art autant que du bâtiment. Le prix au mètre carré est élevé, la durée du chantier longue, et la revente s’adresse à un marché étroit.
C’est un investissement de conviction autant que de calcul, ce qui n’est pas un défaut, à condition de le savoir avant.
Publié par Havila Conseils, cabinet indépendant de conseil en gestion de patrimoine enregistré à l’ORIAS sous le n° 15002527, sous la responsabilité d’Honoré Louvouenzo. Mis à jour le 3 septembre 2026. Cet article a une vocation générale et d’information ; il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’investissement.