Acheter neuf ou ancien : ce que le neuf a pour lui

Des frais d’acquisition bien plus faibles

Ce qu’on appelle les frais de notaire sont pour l’essentiel des taxes. Dans l’ancien, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix dans la plupart des départements depuis leur relèvement en 2025, si bien que l’ensemble des frais avoisine 7 à 8 % du prix. Les primo-accédants échappent à cette hausse, mais pas au reste.

Dans le neuf, vendu sous le régime de la TVA, ces droits tombent à 0,715 %, et l’ensemble des frais se situe autour de 2 à 3 %. Sur un achat à 300 000 €, l’écart approche 15 000 € : une somme qui ne finance aucun mètre carré, ne s’amortit pas et ne se retrouve pas à la revente.

Un logement qui consomme peu, et qui le restera

Les logements neufs sont construits selon la réglementation environnementale 2020, applicable à l’habitation depuis le 1ᵉʳ janvier 2022. Isolation, ventilation, mode de chauffage : ils consomment peu, et leur diagnostic de performance énergétique se situe en haut de l’échelle.

Dans l’ancien, la performance énergétique est devenue une question de valeur. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; les logements classés F suivront en 2028, et les classés E en 2034. Même pour un logement que l’on compte habiter, un mauvais diagnostic se paie un jour : en travaux, ou à la revente.

Des garanties que l’ancien n’offre pas

L’acheteur d’un logement neuf bénéficie de garanties légales qui courent à partir de la réception des travaux :

• La garantie de parfait achèvement, pendant un an, qui oblige l’entreprise à reprendre les désordres signalés.
• La garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans, pour les équipements qui se dissocient du bâti : volets, robinetterie, portes intérieures.
• La garantie décennale, pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage. Elle s’adosse à l’assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations sans attendre qu’un responsable soit désigné.

Dans l’ancien, l’achat auprès d’un particulier se fait le plus souvent en l’état, avec une clause qui écarte la garantie des vices cachés, sauf si le vendeur les connaissait.

Acheter sur plan : un paiement encadré

Dans une vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan, les paiements suivent l’avancement du chantier dans des plafonds fixés par la loi : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement. Le solde se règle à la remise des clés. Une garantie financière d’achèvement assure en outre que l’immeuble sera terminé, même si le promoteur fait défaut.

L’échelonnement a un effet utile sur le financement : le prêt se débloque au fil des appels de fonds, et les intérêts ne courent que sur les sommes versées.

Des aides concentrées sur le neuf

Le prêt à taux zéro couvre tous les logements neufs, sur l’ensemble du territoire, jusqu’au 31 décembre 2027 ; dans l’ancien, il reste réservé à certaines zones et suppose des travaux. Les constructions nouvelles sont par ailleurs exonérées de taxe foncière pendant les deux années qui suivent leur achèvement. La commune peut limiter cette exonération, et elle suppose une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours.

Pour un investisseur, enfin, le statut du bailleur privé applique au neuf un taux d’amortissement plus élevé qu’à l’ancien.

Ce que l’ancien garde pour lui

Le choix ne se résume pas à un calcul. L’ancien offre plus souvent l’emplacement, au cœur des villes où l’on construit peu, des surfaces plus généreuses à budget égal, et un logement que l’on visite tel qu’il est, sans attendre une livraison. Le neuf, lui, se paie d’un prix au mètre carré plus élevé, TVA comprise, et d’un délai de construction qui se compte en mois, parfois au-delà de ce qui était annoncé.

La bonne comparaison met donc côte à côte deux coûts complets, frais d’acquisition, travaux, énergie, taxe foncière et financement compris, et non deux prix affichés.