Le Denormandie est le pendant ancien de ce que le Pinel faisait dans le neuf : une réduction d’impôt contre un engagement de location. Sa particularité est d’imposer des travaux, et de ne fonctionner que dans certaines communes.
Le mécanisme
Vous achetez un logement ancien, vous y menez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, puis vous le louez nu à titre de résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire.
En contrepartie, une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition augmenté des travaux, dont le taux dépend de la durée à laquelle vous vous engagez : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans.
Le calcul du seuil de 25 % mérite attention : il porte sur le coût total de l’opération, travaux compris. Pour un achat à 180 000 €, il faut donc engager 60 000 € de travaux, et non 45 000 €, comme le laisserait croire un calcul sur le seul prix d’achat.
La condition qui bloque le plus souvent
Le logement doit se trouver dans l’une des communes retenues : environ 1 700, celles qui ont signé une convention « Cœur de ville » ou engagé une opération de revitalisation de territoire. C’est la première chose à vérifier, avant même de regarder un bien : un excellent dossier dans une commune non éligible ne donne rien.
Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
À qui il convient
La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt dû : elle ne sert donc qu’à hauteur de ce que vous payez. Et elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui la rend difficile à cumuler avec d’autres dispositifs.
Elle vise plutôt des opérations de taille moyenne, dans des villes où le marché locatif tient, ce qui est précisément la question à instruire avant de signer.
Publié par Havila Conseils, cabinet indépendant de conseil en gestion de patrimoine enregistré à l’ORIAS sous le n° 15002527, sous la responsabilité d’Honoré Louvouenzo. Mis à jour le 3 septembre 2026. Cet article a une vocation générale et d’information ; il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’investissement.