Depuis l’extinction du Pinel, l’investissement locatif neuf avait perdu son principal levier fiscal. Le statut du bailleur privé le remplace, mais pas à l’identique : il change la logique même de l’avantage.
D’une réduction d’impôt à un amortissement
Pendant une quinzaine d’années, l’investissement locatif neuf a reposé sur le même mécanisme : une réduction d’impôt, en échange d’un engagement de location à loyer plafonné. Une incitation, par nature temporaire, qui s’éteignait avec le texte qui l’avait créée.
Le statut du bailleur privé procède autrement. Il reconnaît au bailleur particulier un régime proche de celui d’une activité économique, et lui ouvre l’amortissement : la possibilité de déduire chaque année des loyers imposables une fraction de la valeur du bien, pour tenir compte de son usure.
C’est un changement de nature, pas de degré. Une réduction d’impôt vous rend une somme. Un amortissement diminue le revenu imposable année après année, aussi longtemps que dure la détention. C’est le principe qui s’applique déjà à la location meublée, étendu ici à la location nue.
Ce que dit le texte
Le dispositif est ouvert depuis le 21 février 2026, avec la loi de finances pour 2026, et s’applique aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il concerne les logements situés dans un immeuble collectif, partout en France et dans les DROM.
Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer auquel vous vous engagez :
- Location intermédiaire : 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien.
- Location sociale : un point de plus dans le neuf, un demi-point dans l’ancien.
- Location très sociale : deux points de plus dans le neuf, un point dans l’ancien.
La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 €, portée à 10 000 € si la moitié au moins des logements est louée dans le secteur social, et à 12 000 € dans le très social. L’amortissement se cumule avec le déficit foncier de droit commun.
Trois conditions encadrent l’ensemble : une location nue à titre de résidence principale pendant neuf ans, engagée dans les douze mois suivant l’achèvement ; le régime réel d’imposition, obligatoire ; et l’interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal. Les logements anciens n’y sont éligibles qu’après des travaux lourds : au moins 30 % du prix d’acquisition, pour atteindre la classe A ou B.
Le dispositif ne se cumule pas, sur un même bien, avec le Denormandie, le Malraux ou le régime des monuments historiques : il faut choisir.
Pour qui cela change quelque chose
Un amortissement pèse d’autant plus que vos loyers sont imposés à un taux élevé. Il intéresse donc en premier lieu ceux dont la tranche marginale est haute, et ceux qui perçoivent déjà des revenus fonciers imposés plein pot.
À l’inverse, pour un foyer faiblement imposé, l’avantage est mécaniquement plus faible : une déduction ne vaut que ce que vaut l’impôt qu’elle évite. C’est le premier calcul à faire, avant même de regarder un bien.
Publié par Havila Conseils, cabinet indépendant de conseil en gestion de patrimoine enregistré à l’ORIAS sous le n° 15002527, sous la responsabilité d’Honoré Louvouenzo. Mis à jour le 3 septembre 2026. Cet article a une vocation générale et d’information ; il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d’investissement.